L'encadrement des loyers
Maître SORIANO Wendy,
avocat en immobilier
Si vous êtes un investisseur, acteur de l'immobilier ou un particulier, vous avez sûrement eu vent de cette nouvelle mesure : l'encadrement des loyers.
Cette mesure vise à instaurer un loyer plancher et un loyer plafond à ne pas dépasser pour tous les nouveaux baux signés à compter du 1er juillet 2022 pour la commune de Montpellier, et à compter du 15 juillet 2022 pour la commune de Bordeaux.
Cette mesure est déjà applicable dans de nombreuses villes, notamment à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne.
Le montant des loyers diffère selon la zone géographique du bien immobilier, du type de location (meublé ou nu) et le nombre de pièces composant le logement. Certaines communes comme Bordeaux présente une grille tarifaire différente selon s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement.
Il est possible de trouver aisément les barèmes sur le site des communes concercnées.
• Le complément de loyer : la clé
L'article 140 de la loi n°2018-1021 prévoit la possibilité d'appliquer un complément de loyer au loyer de base fixé par l'arrêté préfectoral.
Ce complément de loyer s'ajoute donc au loyer de référence majoré.
Ce complément peut être appliqué dès lors que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant un tel complément, en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Il faudra donc étudier chacune des situations pour connaître la potentielle éligibilité du logement à un complément de loyer.
Lorsque le bailleur décide d'appliquer un complément de loyer, le bailleur a pour obligation de le mentionner dans le bail.
• Eviter les contentieux judiciaires :
Le contentieux judiciaire peut être éviter en prévoyant explicitement le complément de loyer dans le bail et en informant la teneur du complément à son locataire.
Un oubli expose le bailleur à un contentieux indemnitaire dans lequel il devra rembourser l'ensemble des sommes perçues au-delà du loyer de référence majoré.
Le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour contester ce complément devant la commission départementales de conciliation. Une fois le délai dépassé, le locataire n'est plus en mesure de le contester.
Pour éviter les contentieux judiciaires, prenez conseil auprès de votre avocat, et confiez la rédaction de votre bail à un professionnel du droit pour vous assurer une sécurité juridique optimale.